IMT, IMI e Imposto de Renovação: o que os não residentes pagam
Pascal Niggli · 6 de julho de 2026 · 12 min de leitura
Compradores não residentes pagam agora 7,5% de IMT fixo. Mas comprar numa ARU e renovar em até três anos pode eliminar totalmente o IMT, reduzir o IVA de 23% para 6%, e poupar mais de 40.000 euros em impostos no total. Uma parte considerável de quem compra como não residente são portugueses emigrados a comprar casa em Portugal a partir de França, Suíça, ou Luxemburgo.
IMT não residente 2026
7,5%
Poupança ARU (reno €55K)
€40K+
IVA reduzido
6%
Empreiteiros avaliados
Orçamentos comparáveis
Quanto IMT pagam realmente os não residentes em 2026?
Não residentes pagam um IMT fixo de 7,5% ao abrigo do pacote habitacional Construir Portugal. Num apartamento de 300.000 euros, isso são 22.500 euros de imposto de transmissão antes de assinar a escritura.
Essa taxa fixa de 7,5% é a maior alteração na tributação imobiliária portuguesa numa década. Aplica-se independentemente de o imóvel ser habitação própria ou segunda casa. Para muitos compradores não residentes, incluindo portugueses emigrados que ainda não transferiram a residência fiscal, isto duplica aproximadamente a fatura de IMT face à antiga escala progressiva.
Compromete-se a residência em 2 anosProgressiva~€15.600
Arrendamento longo prazo (máx €2.300/mês)Progressiva~€15.600
Quem pode usar taxas progressivas em vez de 7,5%?
Já é residente fiscal em Portugal no momento da compra
Compromete-se a tornar-se residente fiscal em até 2 anos após a compra
Coloca o imóvel em arrendamento de longo prazo, a valor igual ou inferior a 2.300 euros por mês
⚠ AVISOSe reclamar a isenção por compromisso de residência e não a cumprir em dois anos, o IMT torna-se devido retroativamente a 7,5%, mais juros. A Autoridade Tributária verifica isto.
Além do IMT, todo comprador paga Imposto do Selo à taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra ou o VPT, o que for mais alto. Numa compra de 300.000 euros, isso acrescenta 2.400 euros antes sequer de abrir uma torneira.
A isenção ARU pode eliminar o IMT num imóvel a renovar?
Sim. Imóveis em ARUs designadas, ou edifícios com mais de 30 anos em reabilitação, podem ter direito a isenção total de IMT na primeira venda após a reabilitação.
Esta é a alavanca fiscal mais poderosa disponível para quem compra em Portugal como não residente. O regime ARU oferece quatro benefícios em simultâneo:
Benefícios do Regime ARU
BenefícioDetalhePoupança
Isenção de IMTIsenção total na primeira venda após concluir reabilitação elegível para ARUAté €22.500
Isenção de IMIHabitação própria: 3 anos se VPT abaixo de 125.000 euros. Imóveis ARU: até 8 anosAté €5.600
IVA reduzido6% em vez de 23% sobre mão de obra e materiais elegíveis em projetos de reabilitação ARUAté €8.500
Benefícios em IRSDeduções de IRS para o promotor da reabilitação. Valor varia por regime e escalãoVariável
Requisitos para qualificar para ARU
1
O imóvel está numa ARU designada, ou o edifício tem mais de 30 anos
2
Investimento mínimo de aproximadamente 25% do VPT em obra de reabilitação elegível
3
O imóvel deve atingir uma classificação energética mínima após a renovação
4
A reabilitação deve começar em até 3 anos após a aquisição
5
O município emite um certificado de reabilitação confirmando conformidade
i DICAUm exemplo prático: comprar um apartamento degradado na Alfama por 250.000 euros (VPT 150.000 euros). Renovar em até três anos, gastar pelo menos 37.500 euros em obra elegível, atingir a classificação energética exigida. Só a isenção de IMT vale 18.750 euros à taxa de 7,5% para não residentes. Combinado com as poupanças de IMI e IVA, o benefício total numa renovação de 60.000 euros ultrapassa os 30.000 euros.
Se estiver a comprar nos centros históricos de Lisboa, Porto, ou Coimbra, pergunte sempre se o imóvel tem uma designação ARU ativa. O advogado deve verificar isto como parte da diligência normal. A maioria não verifica, a menos que se pergunte.
Como a renovação afeta o IMI anual?
A renovação afeta o IMI em duas direções opostas: pode desencadear uma isenção temporária que poupa milhares de euros, mas a reavaliação subsequente do VPT aumenta permanentemente a fatura anual.
O IMI é calculado sobre o VPT a uma taxa municipal tipicamente entre 0,3% e 0,45%. Um imóvel com VPT de 200.000 euros a 0,35% paga 700 euros por ano. A renovação puxa isto em duas direções.
A vantagem, isenção temporária de IMI
Imóveis ARU: 3 a 8 anos. Habitação própria: 3 anos se VPT abaixo de 125.000 euros. Até 5.600 euros poupados em 8 anos.
A desvantagem, reavaliação do VPT
Um VPT pré-renovação de 100.000 euros pode passar a 180.000 euros após a obra. O IMI anual sobe de 350 para 630 euros. +280 euros por ano, de forma permanente.
✓ NOTASe a renovação for elegível para a isenção de IMI ARU, alinhe a atualização da caderneta predial com o início do período de isenção, para que o VPT mais alto e a isenção comecem em simultâneo.
Que taxa de IVA se aplica à obra em 2026?
O IVA padrão em construção é 23%. Projetos de reabilitação residencial elegíveis ao abrigo do Construir Portugal beneficiam de uma taxa reduzida de 6% até dezembro de 2029.
23%
Taxa padrão
Em €50K: IVA = €11.500
6%
Taxa reduzida (Construir Portugal)
Em €50K: IVA = €3.000
Poupança: €8.500
Condições para o IVA de 6% (Construir Portugal)
Projeto de habitação residencial
Projeto iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029
Preço de venda pós-renovação igual ou inferior a 648.022 euros
Se arrendado, renda mensal igual ou inferior a 2.300 euros
Existe um regime de IVA a 6% separado e mais antigo para imóveis em ARUs com ORU ativa, que se aplica especificamente ao componente de mão de obra. Os dois regimes sobrepõem-se nalguns casos mas são legalmente distintos. Confirme a taxa aplicável com o empreiteiro, por escrito, antes de assinar qualquer contrato de obra.
Como as faturas de renovação reduzem o imposto sobre mais-valias?
Custos de renovação documentados, concluídos até 12 anos antes da venda, são dedutíveis do ganho tributável. Uma renovação de 40.000 euros pode poupar entre 4.800 e 9.600 euros em imposto real na venda.
Esta é a regra fiscal que mais escapa aos proprietários, e a que mais custa dinheiro na hora de vender. Se gastou 40.000 euros em renovação cinco anos antes de vender, esses 40.000 euros saem diretamente do ganho tributável.
Requisitos para as faturas
1
As faturas devem estar em nome do proprietário
Devem incluir o NIF do proprietário e a morada completa do imóvel. Faturas em nome do empreiteiro ou de terceiros não são válidas.
2
A obra deve ter aumentado o valor do imóvel
Melhorias estruturais, novas casas de banho ou cozinhas, rewiring, canalização, telhado, e eficiência energética contam. Pintura e decoração, geralmente não.
3
Emitidas por empreiteiros registados
NIF do empreiteiro em cada documento. A Autoridade Tributária rejeita recibos informais e pagamentos em dinheiro sem documentação.
⚠ AVISOGuarde as faturas à medida que a obra avança, não na hora de vender. Cada fatura de cada especialidade, fornecedor, e arquiteto deve ficar arquivada com o NIF e a morada do imóvel. Daqui a cinco anos, ou estão numa pasta, ou desapareceram.
Além das faturas de renovação, estes custos de compra também são dedutíveis das mais-valias: IMT pago na aquisição, imposto de selo, honorários de notário e registo, honorários legais, certificado energético, e comissão de agência imobiliária na venda. Guarde tudo.
O que significa o AIMI para quem investe em renovação com vários imóveis?
O AIMI aplica-se a quem tem um VPT combinado de imóveis em Portugal acima de 600.000 euros, a taxas de 0,7% a 1%. Cada renovação que aumenta o VPT aproxima do limiar.
Taxas de AIMI · Portugal 2026
VPT CombinadoTaxa AIMIEncargo Anual
Até €600.0000%€0
€600.001 a €1.000.0000,7%Máx €2.800/ano
Acima de €1.000.0001,0%Sobre o excesso
Se o VPT combinado está em 580.000 euros e uma renovação aumenta o VPT de um imóvel em 50.000 euros, cria-se um encargo anual permanente de AIMI de 210 euros sobre o valor acima de 600.000 euros. Isto não é razão para não renovar, mas é razão para simular o VPT pós-renovação antes de começar a obra.
Exemplo prático: comprar e renovar em Lisboa
Um não residente a comprar um apartamento ARU de 280.000 euros na Estrela e a renovar por 55.000 euros pode poupar aproximadamente 40.000 a 45.000 euros em impostos face ao percurso padrão.
Cenário: Não residente compra um apartamento de 90m² na Estrela, Lisboa, por 280.000 euros. O imóvel está numa ARU, construído em 1965. Orçamento de renovação completa: 55.000 euros. O comprador torna-se residente fiscal em dois anos.
Na Compra
ItemValor
IMT€0 (isenção ARU)
Imposto de selo (0,8% de €280.000)€2.240
Notário e registo~€1.500
Total de impostos na compra (vs €24.240 sem ARU)€3.740
Durante a Renovação
ItemValor
IVA a 6% sobre €55.000 (ARU + Construir Portugal)€3.300
IVA padrão de 23% (o que pagaria de outro modo)€12.650
Poupança em IVA€9.350
Posse Anual
PeríodoIMI
Anos 1–3 (isenção ARU)€0/ano
Ano 4+ (VPT reavaliado €180K a 0,35%)~€630/ano
Na Venda (Ano 7, €420K)
ItemValor
Custo de aquisição ajustado (€280K x 1,05) + €55K + €5,2K€354.240
Ganho tributável€65.760
Exclusão de 50% (sujeita a taxas progressivas)€32.880
Imposto sobre mais-valias aproximado (depende do rendimento global)€5K–€10K
Benefício Fiscal Total via Percurso ARU
€40.000–€45.000
Somando isenção de IMT, redução de IVA, isenção de IMI, e dedução de mais-valias.
Perguntas frequentes
Sim. O IMT pago na compra é um custo dedutível no cálculo das mais-valias. O imposto de selo, honorários de notário, taxas de registo, e honorários legais também são dedutíveis. Guarde todos os recibos desde o dia em que assina o contrato-promessa.
Potencialmente. O pacote Construir Portugal reduziu o IVA em obras de reabilitação residencial elegíveis de 23% para 6%, para projetos iniciados entre setembro de 2025 e dezembro de 2029, sujeito a um teto de preço de venda de 648.022 euros. Imóveis em ARUs com ORU ativa também podem qualificar ao abrigo do regime de reabilitação mais antigo. Confirme qual regime se aplica com o empreiteiro e o representante fiscal antes de começar a obra.
Sim. Custos de renovação documentados, concluídos até 12 anos antes da venda, são dedutíveis do ganho tributável. As faturas devem estar em nome do proprietário, com NIF e morada do imóvel. A Autoridade Tributária rejeita recibos informais e pagamentos em dinheiro sem documentação. A regra aplica-se apenas a obras que aumentam o valor, não a manutenção ou decoração de rotina.
Desde 2026, compradores não residentes pagam um IMT fixo de 7,5% ao abrigo do pacote Construir Portugal. Residentes pagam taxas progressivas a partir de 0%. Quem se compromete a fixar residência em dois anos, ou a arrendar o imóvel a preço moderado, pode reclamar a taxa progressiva em vez disso. A taxa fixa aplica-se automaticamente no notário, salvo apresentação de documentação sobre o estatuto de residência ou compromisso de arrendamento.
Pode aumentar. Quando a Autoridade Tributária reavalia o VPT após a renovação, o valor mais alto aumenta o IMI anual. Imóveis elegíveis para a isenção ARU recebem um período de isenção de IMI de 3 a 8 anos para compensar, mas a fatura anual mais alta aplica-se assim que a isenção terminar. Simule o aumento do VPT pós-renovação antes de decidir o âmbito da obra.
Este guia reflete a lei fiscal portuguesa em vigor em julho de 2026, incluindo o pacote habitacional Construir Portugal e o Orçamento do Estado de 2026. Serve como orientação geral e não é aconselhamento fiscal. As regras fiscais mudam com frequência e as circunstâncias individuais variam. Confirme os detalhes com um representante fiscal ou contabilista licenciado antes de qualquer decisão de compra ou renovação.
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Pascal é cofundador da remodel.pt. Suíço de origem, vive em Portugal há vários anos e passou pelas mesmas questões de licenciamento, IVA, e escolha de empreiteiro que qualquer proprietário enfrenta no país. Criou a remodel.pt para ser o recurso que gostava de ter tido quando começou.
Este guia fornece informação geral de custos com base nos dados da rede de empreiteiros remodel.pt. O custo real de uma renovação varia consoante o estado do imóvel, âmbito, materiais, e empreiteiro. Não substitui uma avaliação detalhada do âmbito e um orçamento escrito de um empreiteiro licenciado. A informação sobre licenciamento e impostos é orientação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. Consulte um arquiteto licenciado e um contabilista para o seu projeto específico.
Última atualização: julho de 2026
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