Passaporte de renovação em Portugal: o que a EPBD significa para o seu imóvel
Por Pascal Niggli · 8 de julho de 2026 · 14 min de leitura
Desde 29 de maio de 2026, imóveis em Portugal com classe D ou inferior na escala energética da UE exigem um passaporte de renovação ao abrigo da EPBD. O passaporte define as melhorias faseadas necessárias para atingir a classe A ou B. Tem de ser divulgado na venda ou arrendamento.
Parque habitacional afetado
65%
Validade do passaporte
15 anos
Custo do documento
€300–800
Diferença face à realidade
15–25%
O que é um passaporte de renovação?
Um passaporte de renovação é um documento legal que define o plano faseado de melhoria energética de um imóvel. É emitido por um perito qualificado do SCE e tem de acompanhar qualquer venda ou arrendamento de imóveis com classe D ou inferior.
O passaporte de renovação foi introduzido pela Diretiva da UE 2024/1275, a reformulação da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios, e tornou-se obrigatório em Portugal a partir de 29 de maio de 2026. É separado do Certificado Energético que já existia em Portugal: o certificado energético diz a classe atual, o passaporte diz o caminho exigido até à conformidade.
Pense nele como um documento de planeamento, não uma exigência de ação imediata. Especifica que obra precisa de acontecer, em que sequência, e com que padrão, mas o momento de cada etapa depende da sua situação específica, seja a vender, a arrendar, ou a desencadear uma renovação major.
§ BASE LEGALDiretiva 2024/1275/UE (reformulação da EPBD), Transposta para a lei portuguesa a partir de 29 de maio de 2026. Emitido ao abrigo do regime do SCE (Decreto-Lei 101-D/2020).
Que imóveis precisam de passaporte?
Qualquer imóvel residencial com classe D, E, F ou G precisa de um passaporte de renovação. Em Portugal isto cobre cerca de 65 por cento do parque habitacional.
Classe EnergéticaPassaporte Exigido?
A+, A, B, CSem passaporte
D, E, F, GPassaporte exigido
A obrigação do passaporte é acionada em três situações: na venda do imóvel, na assinatura de um novo contrato de arrendamento, ou ao iniciar uma renovação major (definida como uma que afeta mais de 25 por cento da envolvente do edifício ou custa mais de 25 por cento do valor de mercado do imóvel). Manutenção de rotina não desencadeia a exigência.
Imóveis atualmente isentos da exigência de certificado energético mantêm-se isentos do passaporte: edifícios classificados como património, edifícios usados menos de quatro meses por ano, e edifícios autónomos com menos de 50 metros quadrados.
i NOTASe não souber a classe energética atual do seu imóvel, verifique a data do certificado no portal do SCE em sce.pt. Certificados emitidos antes de 2015 podem não refletir a escala atual, encomende um certificado energético novo antes de qualquer venda ou arrendamento.
O que contém efetivamente o passaporte?
O passaporte tem seis componentes exigidos ao abrigo da EPBD e do regime do SCE português:
1
Avaliação energética atual
Auditoria energética completa do imóvel tal como está, incluindo valores U para paredes, telhado, e janelas, os sistemas de aquecimento e arrefecimento existentes, e o consumo de energia primária anual em kWh/m².
2
Plano de renovação faseado
Um conjunto sequenciado de medidas de renovação, tipicamente duas a quatro etapas, movendo da classe atual até A ou B. Cada etapa tem de ser ordenada logicamente para que etapas posteriores construam sobre as anteriores em vez de exigir refazer trabalho.
3
Custo indicativo por etapa
Custo estimado para cada etapa de renovação com base em custos unitários padronizados. São os valores que mais consistentemente ficam abaixo dos preços reais de mercado, veja a secção sobre a diferença de custo abaixo.
4
Classe energética projetada após cada etapa
Classe energética modelada depois de cada etapa concluída, para que o proprietário veja as melhorias intermédias e quando a conformidade total é alcançada.
5
Incentivos e financiamento disponíveis
Uma lista de incentivos governamentais aplicáveis, apoios do PRR, EcoCrédito, subsídios municipais, e quaisquer produtos de financiamento disponíveis. Esta secção varia significativamente por município.
6
Identificação do perito e validade
O número de registo do perito do SCE, a data de emissão, e o período de validade de 15 anos. O passaporte tem de estar registado na base de dados do SCE.
Que etapas de renovação exige?
O número e tipo de etapas depende da classe energética atual. Um imóvel classe F exige tipicamente quatro etapas. Um imóvel classe D pode precisar de apenas duas.
O caminho de renovação mais comum para imóveis de proprietários estrangeiros nas zonas do Algarve e Lisboa segue este padrão:
Etapa 1Envolvente do edifício, telhado e paredes exteriores
Isolamento de telhado (ETICS ou equivalente), isolamento de paredes exteriores onde aplicável, e correção de pontes térmicas em ligações estruturais.
Passaporte:€8–12K
Mercado:€10–14K
Etapa 2Janelas e portas exteriores
Substituição de vidro simples ou duplo de baixo desempenho por vidro duplo ou triplo de alto desempenho cumprindo os valores Uw especificados no passaporte.
Passaporte:€6–9K
Mercado:€7–12K
Etapa 3Aquecimento, ventilação e água quente
Substituição de caldeira a gás ou aquecimento elétrico direto por uma bomba de calor ar-água. Depósito de água quente com bomba de calor ou coletor solar térmico.
Passaporte:€7–11K
Mercado:€9–13K
Etapa 4Geração de energia renovável
Sistema fotovoltaico solar dimensionado para o consumo anual do imóvel, com bateria de armazenamento onde o passaporte especifica otimização de autoconsumo.
Passaporte:€5–8K
Mercado:€6–9K
⚠ ATENÇÃOOs custos de etapa do passaporte excluem andaimes, proteção do estaleiro, remoção de entulho, taxas de licenciamento (quando exigidas), e IVA a 23 por cento. Estas exclusões costumam acrescentar 20 a 30 por cento aos valores de destaque.
Porque as estimativas de custo do passaporte estão erradas
As estimativas do passaporte usam custos unitários nacionais padronizados que excluem andaimes, acesso, IVA, variação regional, e prémios de património. Os custos reais no Algarve e em Lisboa ficam 15 a 25 por cento acima dos valores do passaporte.
Medida de Renovação · Passaporte vs Realidade de Mercado (Algarve)
MedidaEst. PassaporteRealidade de Mercado
Isolamento de telhado e envolvente€8–12K€10–14K
Substituição de janelas€6–9K€7–12K
Instalação de bomba de calor€7–11K€9–13K
Solar fotovoltaico e térmico€5–8K€6–9K
Total (F para A, típico)€26–40K€31–48K
As principais exclusões das estimativas do passaporte são: andaimes e estruturas temporárias de acesso ao estaleiro (muitas vezes €2.000 a €5.000 para uma moradia isolada), IVA a 23 por cento sobre materiais e mão de obra (6 por cento para obra de reabilitação ARU qualificada), prémios de procura regional em zonas costeiras, sobretaxas de zona de património onde a câmara exige materiais ou acabamentos específicos, e reparação estrutural se a obra na envolvente revelar defeitos escondidos.
Para compradores a negociar um imóvel com passaporte pendente: use os valores de custo de mercado, não as estimativas do passaporte, ao calcular o ajuste do desconto verde. A diferença pode facilmente representar €10.000 a €15.000 numa renovação de gama média.
O desconto verde: como o passaporte afeta o preço de venda
Imóveis com obrigações de passaporte pendentes estão cada vez mais sujeitos a um desconto negociado pelo comprador de 5 a 15 por cento do preço acordado, refletindo o custo e a perturbação da obra de renovação obrigatória.
O termo desconto verde (ou penalização verde) vem do imobiliário comercial e refere-se à redução de preço que os compradores exigem para ter em conta os custos de melhoria ambiental e energética embutidos num imóvel. Está agora a entrar nos mercados residenciais em Portugal à medida que os passaportes de renovação tornam as obrigações energéticas explícitas e legalmente vinculativas.
Desconto Verde por Classe Energética
ClasseDesconto TípicoContexto
Classe D2 a 5%Duas etapas de renovação, custo relativamente modesto. Compradores tratam-no como uma despesa futura conhecida e gerível.
Classe E5 a 10%Três etapas, €22.000 a €35.000 em custos reais. Cada vez mais um fator material na negociação.
Classe F ou G10 a 15%Quatro etapas, €31.000 a €48.000 em custos reais. Instituições de crédito começam a considerar na avaliação. Alguns compradores desistem por completo.
i NOTASe está a vender um imóvel classe D, E, ou F, investir na Etapa 1 do passaporte antes de anunciar pode melhorar materialmente o preço pedido e o número de compradores interessados. Uma Etapa 1 concluída custa tipicamente €10.000 a €14.000 e remove as objeções mais significativas dos compradores.
Que obrigações cria o passaporte para o proprietário?
Para proprietários, o passaporte cria quatro obrigações práticas:
1
Divulgar na venda ou arrendamento
O passaporte tem de ser fornecido a qualquer comprador ou inquilino. Não divulgar é uma violação legal ao abrigo do regime do SCE e pode ser usado para contestar a validade do contrato.
2
Encomendar o passaporte antes de eventos que o acionam
O passaporte tem de estar em vigor antes de assinar um contrato-promessa (CPCV) de venda, antes de assinar um novo contrato de arrendamento, ou antes de iniciar uma renovação major. Não pode ser encomendado retroativamente.
3
A obrigação de renovação acompanha o imóvel
Se vender um imóvel com um passaporte por cumprir, as obrigações remanescentes transferem-se para o comprador. O passaporte regista isto explicitamente. Compradores e os seus advogados verificam agora o estatuto do passaporte como due diligence padrão.
4
Usar empreiteiros qualificados EPBD
Obra de renovação executada ao abrigo de um passaporte tem de usar empreiteiros com as certificações relevantes: alvará do IMPIC para construção geral, registo na DGEG para instalação elétrica e de bomba de calor, e peritos certificados do SCE para a reavaliação energética pós-renovação.
⚠ ATENÇÃOSe está a comprar um imóvel em Portugal com um passaporte de renovação pendente, o seu advogado tem de verificar o estatuto do passaporte na base de dados do SCE e as etapas pendentes antes de assinar o CPCV. O vendedor não pode cancelar ou alterar unilateralmente as obrigações do passaporte.
Perguntas frequentes
Um passaporte de renovação é um documento emitido ao abrigo da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios da UE (EPBD 2024/1275) que define as melhorias energéticas faseadas que um imóvel precisa para atingir a classe A ou B. Em Portugal é obrigatório para imóveis com classe D ou inferior. Tem de acompanhar qualquer contrato de venda ou arrendamento e tem de incluir um plano de renovação orçamentado por etapa.
Sim. Portugal transpôs a exigência da EPBD a partir de 29 de maio de 2026. Imóveis com classe D ou inferior têm de ter um passaporte de renovação. A obrigação é acionada por uma venda, um novo contrato de arrendamento, ou o início de uma renovação major. Imóveis isentos da exigência de certificado energético também estão isentos do passaporte.
O documento em si custa cerca de €300 a €800, emitido por um perito qualificado do SCE. A obra de renovação que exige é separada e substancialmente mais cara. As estimativas do passaporte usam custos unitários padronizados que tipicamente ficam 15 a 25 por cento abaixo dos preços reais de mercado.
Sim. Imóveis com obrigações de passaporte pendentes estão sujeitos ao desconto verde, compradores reduzem a proposta 5 a 15 por cento para ter em conta os custos de renovação obrigatória. Imóveis onde a Etapa 1 já foi concluída costumam obter um prémio face a imóveis comparáveis sem obra feita.
Um passaporte de renovação é válido por 15 anos a partir da data de emissão. Tem de ser atualizado depois de cada etapa de renovação concluída para refletir a nova classe energética. Se o imóvel for vendido antes de a renovação estar concluída, o passaporte e as obrigações pendentes transferem-se para o novo proprietário.
Os passaportes de renovação são emitidos por peritos qualificados registados no SCE (Sistema de Certificação Energética). Pode encontrar peritos registados na base de dados do SCE em sce.pt. O perito inspeciona o imóvel, avalia a classe energética atual, e produz o plano de renovação faseado.
Este guia reflete a lei portuguesa de desempenho energético em vigor em julho de 2026, incluindo a Diretiva EPBD 2024/1275/UE e a sua transposição portuguesa em vigor a partir de 29 de maio de 2026. Serve como orientação geral para proprietários e não é aconselhamento jurídico ou financeiro. Confirme as suas obrigações específicas com um perito qualificado do SCE e um advogado português licenciado antes de qualquer transação ou decisão de renovação.
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Pascal é cofundador da remodel.pt. Suíço de origem, vive em Portugal há vários anos e passou pelas mesmas questões de licenciamento, IVA, e escolha de empreiteiro que qualquer proprietário enfrenta no país. Criou a remodel.pt para ser o recurso que gostava de ter tido quando começou.
Este guia fornece informação geral de custo com base em dados da rede de empreiteiros remodel.pt. Os custos reais de renovação variam consoante o estado do imóvel, o âmbito, os materiais, e o empreiteiro. Não substitui uma avaliação detalhada do âmbito e um orçamento escrito de um empreiteiro licenciado. A informação sobre licenciamento e impostos é orientação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. Consulte um arquiteto licenciado e um consultor fiscal para o seu projeto específico.
Última atualização: agosto de 2026
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